Продолжаем говорить про рынок Калининградской области. Комментарий Андрея Павлова, основателя Pavlov Group — одной из крупнейших управляющих компаний в регионе (апартаменты, апарт-отели, квартиры, автопрокат):
«Туристический поток действительно растёт — по официальным данным, пассажиропоток за год прибавил около 9%. Но предложение растёт быстрее. Апарт-отелей вводится всё больше, активно заходят частные инвесторы с квартирами под краткосрок. Нам ежедневно предлагают новые объекты в управление — по многим приходится отказывать. Рынок перенасыщается.
В то же время наблюдается завышенное ожидание по доходности. Кто-то уже стартует с ценником от 350 тыс. рублей за м² в “поле” — считая это нормой просто потому, что “туристов много”. Хотя для города такая цена может быть оправдана, для периферийных локаций — нет.
По факту: загрузка по рынку просела. У единиц — выше 70%, в среднем — 50–60%, а у многих объектов и вовсе ниже. Причём одинаково и у апартов, и у отелей, и у автопроката. Те, у кого небольшой номерной фонд и кто умеет привлекать и удерживать гостя, ещё держатся. Всем остальным — всё сложнее.
Гость изменился. Он считает, сравнивает, не покупает наобум. Мы, например, работаем в верхнем ценовом сегменте: наш ADR и RevPAR выше среднего на 15–20%. Но даже в этой ситуации инвесторы спрашивают — “почему не поднимаете цену?”. Ответ прост: рынок не выдержит. Гость должен понимать, за что платит. Если не чувствует ценности — не бронирует.
Миф о том, что “гости ушли в апарты, и у них всё забито” — не подтверждается. Загрузка у всех примерно одинаковая. Просто прежняя модель, когда “в сезон снимали всё подряд”, перестала работать. Сейчас нужно конкурировать — не ценой, а продуктом и сервисом».
Вывод. Турист есть — но он другой. Рациональный, опытный, считающий. Иллюзия ажиотажа играет против рынка: инвесторы, отельеры и управляющие поднимают ставки, теряя в загрузке. Старой модели “высокий сезон всё решит” больше нет. Кто не перестроится, тот просядет — не потому что “гостей мало”, а потому что продолжает работать по прошлогоднему шаблону.
🛎 Ночной портье
«Туристический поток действительно растёт — по официальным данным, пассажиропоток за год прибавил около 9%. Но предложение растёт быстрее. Апарт-отелей вводится всё больше, активно заходят частные инвесторы с квартирами под краткосрок. Нам ежедневно предлагают новые объекты в управление — по многим приходится отказывать. Рынок перенасыщается.
В то же время наблюдается завышенное ожидание по доходности. Кто-то уже стартует с ценником от 350 тыс. рублей за м² в “поле” — считая это нормой просто потому, что “туристов много”. Хотя для города такая цена может быть оправдана, для периферийных локаций — нет.
По факту: загрузка по рынку просела. У единиц — выше 70%, в среднем — 50–60%, а у многих объектов и вовсе ниже. Причём одинаково и у апартов, и у отелей, и у автопроката. Те, у кого небольшой номерной фонд и кто умеет привлекать и удерживать гостя, ещё держатся. Всем остальным — всё сложнее.
Гость изменился. Он считает, сравнивает, не покупает наобум. Мы, например, работаем в верхнем ценовом сегменте: наш ADR и RevPAR выше среднего на 15–20%. Но даже в этой ситуации инвесторы спрашивают — “почему не поднимаете цену?”. Ответ прост: рынок не выдержит. Гость должен понимать, за что платит. Если не чувствует ценности — не бронирует.
Миф о том, что “гости ушли в апарты, и у них всё забито” — не подтверждается. Загрузка у всех примерно одинаковая. Просто прежняя модель, когда “в сезон снимали всё подряд”, перестала работать. Сейчас нужно конкурировать — не ценой, а продуктом и сервисом».
Вывод. Турист есть — но он другой. Рациональный, опытный, считающий. Иллюзия ажиотажа играет против рынка: инвесторы, отельеры и управляющие поднимают ставки, теряя в загрузке. Старой модели “высокий сезон всё решит” больше нет. Кто не перестроится, тот просядет — не потому что “гостей мало”, а потому что продолжает работать по прошлогоднему шаблону.
🛎 Ночной портье
4.1K